深刻理解构建发展新模式要坚持“房住不炒”理念的内涵

发表时间:2024-03-12 14:25作者:上海交通大学国际与公共事务学院教授

今年《政府工作报告》提出,加快构建房地产发展新模式。住房城乡建设部部长倪虹在日前回答中外记者提问时表示,构建房地产发展新模式,在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。可以看出,坚持“房住不炒”是构建房地产发展新模式的基本准则,离开了“房住不炒”,新发展模式也就无从谈起。


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毋庸置疑,“房住不炒”是住房居住属性的体现,已根植于广大居民的心中,成为统筹住房民生功能与发展功能、兼顾住房资源充分与均衡要求、加快实现全体人民住有所居、居有所安的指引。之所以房地产新发展模式需要始终坚持“房住不炒”理念,笔者认为要从以下三个要点来理解:


首先,“炒”不只是个人投资炒房,更有一些地方政府“炒地”,资本无序扩张“炒钱”,“炒地”“炒钱”与“炒房”叠加,是房地产市场失衡的根源所在。房地产炒作的本质,是将本来用来“居住”的房子异化为投资工具、资产积累的工具。住房被炒作出来的未来资产增值预期不是实际居住需求所驱动,不仅影响了人民的幸福感、获得感、安全感,也让楼市容易出现周期性失衡。炒作驱动的房地产开发投资,如沙滩之塔,貌似壮观,但稍有冲击,就会坍塌,并造成严重的连锁反应和风险溢出。面对教训,地方政府要善用和珍惜楼市调控自主权,着眼楼市可持续发展和经济社会全局,始终把抑制炒房和不去炒地,作为分内之责。


其次,高质量发展所要求的经济增长,不可能靠“炒房”炒出来,而应尊重规律,充分发挥房子“住”的功能,为高质量发展提供持续动能。当前,“房住”的潜力仍然很大,但需要挖掘,并以抑制“不炒”为前提。根据“七普”数据,我国城镇存量住房建筑面积已经超过300多亿平方米,每年就算2%的折旧补偿,就需要新建6亿多平方米住房。随着经济高质量发展,居民对好房子的需求越来越多,支付力也在稳步增加。围绕满足人民群众多样化居住需求,激发潜在住房需求有序释放,房地产发展既利民生又促增长的空间还很大。但一定要尊重基本规律尤其价值规律,不能让房价因为炒作而脱离基本面和使用价值,导致房地产成为无根之萍。


最后,“房住不炒”是人房地钱要素资源的科学配置,其目标是实现“人人有房住,房子有人住,人人住好房”。良好的居住条件,是个人全面发展和提升能力的前提,是新质生产力发展的基础性保障。“房住不炒”,更加需要实现“人、房、地、钱”的高效联动,更迫切要求完善房屋从开发到使用的全生命周期管理机制。在供应方面,商品房开发、融资、销售等基础性制度需要加快改革完善,现房销售需要有力有序推进。在使用方面,房屋体检、养老金、保险等制度要加快建立。这些机制和制度一旦失去了“房住不炒”,就是无源之水、无本之木,新模式下的住房工作目标就不会实现。


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